物业前期工程

物业前期工程

物业服务企业前期介入阶段的工作有别于物业前期咨询,此阶段更加注重项目施工现场 功能设施设备的合理安装及隐蔽工程的施工质量等, 通过派驻现场工程人员与开发商、 总包 单位、

监理单位进行协调,

使初期各项设计建设更加完善合理。 这是保证开发商开发建设高 质量、

高品质项目的重要辅助途径之一。 具体来讲,

物业服务企业要协助开发商从后期物业

管理角度进行现场工程优化,向甲方提供现场建议。

对前期介入阶段的物业顾问工作应重点关注:

一、合理选择配备现场介入人员

现场工作十分复杂,

对于物业服务企业而言是一项经验型工作, 所以对于现场派驻人员 的选择应掌握以下标准: 1

.有丰富的物业工程管理经验,最好是了解将要顾问项目业态特点的人员; 2

.有物业工程服务经验,了解客户需求,善于将施工与需求结合的人员; 3

.有丰富的施工现场经验,能够保证自身安全;

4

.专业比较全面,能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。

二、保障后台的技术支持工作

物业现场顾问人员的派驻企业,作为后台技术支持的角色,需要与现场人员紧密配合, 特别是物业前期咨询公司和前期介入公司不是同一家的时候, 两个公司还需要密切配合。 作

为后台的技术支持部门应采取积极配合、 技术支持的方式,

对项目驻场人员发现的问题、 发

展商反馈的问题,

提出必要的建议供驻场人员参考, 在需要的时候参与到现场工作中。 驻场

人员对现场发现的问题要及时向甲方反映, 提出建议,

并与支持部门沟通, 从另一个方面提 醒甲方。

三、做好与现场各方关系的协调

开发商、总包单位、分包施工单位、监理单位、成品保护单位、设备供应商等现场各方 关系错综复杂,协调各方关系为现场工作提供便利也是十分重要的。

以上是前期介入中需要关注的要点,而前期介入阶段主要是在项目已经完成方案设计, 深化施工设计图纸基本完成,

进入设施设备安装及二次结构施工阶段, 物业顾问公司派驻人 员进场,

驻场实施相关顾问工作, 但在一般情况下, 深化设计、

施工两个步骤多会同时开展,

物业驻场人员的主要工作也来自这两个方面,其主要工作有: 1

、深入了解项目特点,拟定现场顾问计划 。

在进入项目以前,应当对项目进行深入了解并制定计划。

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)审读图纸,了解项目系统情况;

从设计说明入手, 对建筑图纸、 结构图纸、

设备专业图纸等进行阅读, 标记重要的环节,

了解项目的整体设计思路、 定位。

最后对图纸审读的结果进行汇总, 为制定工作计划做准备。 ( 2

)根据项目特点,拟定现场物业顾问计划。

根据了解到的项目特点,如项目定位、系统构成、交通流线、服务配套等,结合甲方的 施工进度计划拟定现场顾问计划。

2

、关注工程进度,记录现场情况。

在现场巡视过程中,记录所有关注的细节,为提供物业建议做准备。 ( 1

)根据工程计划,调整工作计划;

随着现场情况的变化,工程进度计划也在随时调整,物业现场介入人员应关注该计划, 及时调整物业的顾问计划及工作侧重点。 ( 2

)记录设计方案和施工图纸变更;

物业现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、 施工图纸变更及施工洽商, 为物业服

务公司的后期接管提供便利。 ( 3

)记录施工现场发现问题,为提出各种建议做准备。

施工过程是根据施工便利与否而适时调整的, 所以,

有许多设备设施安装的位置与图纸

不符,

物业现场介入人员必须在图纸上进行标注; 如记录一些隐蔽工程和截门等的位置变化, 使今后的物业维修能准确判断位置。 3

、参加施工期间的专业会议,提供建议。 ( 1

)通过参加设计协调会、施工协调会、监理会等了解施工焦点;

参加专业会议,

通过会议上的问题讨论、 焦点争论,

了解项目情况,并在会议上明确物 业要求,适时的提出物业建议。 ( 2

)根据会议等的实际情况,适时提供书面物业建议。 4

、通过对项目的深入了解,提供现场物业建议。 ( 1

)改进设计中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议;

设计中有许多不尽人意之处,

一些设计人员甚至忽略后期维护、 管理的需求, 物业现场

介入人员要了解、 记录这些信息,

并结合实际根据优化的可能性, 有针对性的适时提出物业 书面建议。 ( 2

)改进施工中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议;

物业现场介入人员应通过记录现场的情况,汇总后及时向甲方及施工单位提供书面建 议,督促整改不便于后期物业管理的事项。关注各单项工程设备的调试、试验,特别要关注

隐蔽工程的隐检、验收。 ( 3

)优化施工质量的建议。

关注施工中的问题,

对施工质量及时提出意见和建议, 从而辅助提升工程质量和项目品 质。

无论是对设计还是对施工的现场,建议都应注意时效性。 5

、跟踪现场建议采纳情况。

物业现场介入人员对提出的关键性建议必须适时跟进, 在必要情况下要坚持促使甲方采

纳并要求施工单位改进、整改;统计建议采纳情况,为今后物业管理提供参考。 6

、收集、整理现场资料。 ( 1

)施工图纸;

收集、整理各类图纸,包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸。 ( 2

)机电设备及建材的资料。

收集机电设备及建材的资料,包括:封样、产品来源证、原装保修书、使用说明书、环 保认证书等相关认证资料复印件,并关注必需的配件、配料、 专用工具,

为日后的维修保养 工作作好充分的准备。 7

、进行交接资料初步整理,为竣工接管提供便利。 ( 1

)建立初步设备台帐;

随着施工进入设备安装阶段, 大量设备将到位,

通过物业现场介入人员的记录等需要按

照不同系统整理建立设备台帐,为后期交接奠定基础。 ( 2

)拟写初步交接方案;

根据现场施工进度情况,拟定初步的交接方案,为前期物业管理的到来做好充分准备。 ( 3

)配合开发商做好前期单项工程调试验收辅助工作。

物业现场介入人员根据项目施工单项工程的调试、 验收进度, 拟定辅助调试、 验收方案,

记录相关信息,提出前期物业管理相关人员逐步进入的建议,做好相关的辅助工作。◇

二、保障后台的技术支持工作

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