厦门房地产发展现状及其趋势

厦门房地产发展现状以及未来的发展趋势

一、 厦门房地产的发展现状分析

厦门是一个岛城、经济特区、计划单列市、福建经济规模第三的城市。但是厦门的发展是在得不到倾斜型的扶持政策的情况下,完全依靠发掘自身的力量。它现在的成就,主要是得益于它清晰的城市定位:旅游型城市、传统的港口优势、强大的教育资源以及与之衔接的科技产业定位,其产业结构不断优化调整。2000年厦门的人均GDP 仅1000美元,到05年达到6000美元,今年应该已经突破1万美元,10年中翻了10倍。厦门由于这种迅猛的发展,其生活水平远远超越福建省之后,才对省内各荒僻城市的富裕群体产生不可抑制的吸引力,进而出现一定的吸血效应。05年前厦门楼市的外地客户比例不足2成,其后逐年升高,目前已经达到55%,超过本地客户购房比例

厦门的城市地理特征非常明显:本岛以及半环抱着本岛的陆域。长期以来,由于自然、历史等种种原因,厦门政府一直集中精力建设本岛的湖里区和思明区,放缓对陆域部分的建设。经过特区30年来的发展,使得厦门本岛得到了最充分的、几乎可以说无缺陷的开发和配套,厦门岛内建设已臻成熟,发展空间已趋饱和。其生活资源之完善,即使在全国范围进行比较,也能排进前10名的位置,远远超过同样打着旅游城市旗号的珠海。但也由此产生了一个问题,长期以来形成了岛内城市和岛外农村的二元结构,城乡发展的不平衡,在厦门就突出表现为岛内外发展不平衡。岛外广大区域的发展又相对滞后,岛内外二元结构比较明显。

厦门人口不多,户籍人口177万,常住人口252万。厦门岛131平方公里,可建设空间约100平方公里,目前已建设90平方公里。岛内的户籍人口为83万,集中了全市近60%的户籍人口(而本岛面积仅占全市的8.4%),达82万人,还有几十万的外来流动人口,另外在建和已批将建的商品住宅还有848万平方米,还可能新入住约30万人。厦门人的“岛内本位”意识非常浓厚,许多搬迁到岛外的企业事业单位新招入的干部员工,仍然想方设法要居住在岛内。许多在岛外企业上班的员工,也是想方设法要将户口挂在岛内的亲戚朋友处。近年取消岛内岛外的过桥费、开通BRT ,并没有分流岛内的压力,反而加剧了岛内拥挤。

综合以上的因素,厦门的经济规模虽然不大,但是质量非常高,无论是产业结构还是城市规划理念,均远远的超越国内一般的二线城市,而接近一线城市的水准。因此厦门的楼市随之上涨。

厦门房价透析

据厦门房地产联合网统计,2010年一年之内,厦门岛内均价未曾低于14000元/平方米,最高为9月的19039元/平方米,最低为8月的14237元/平方米。具体到思明区,住宅均价还曾冲高到19870元/平方米。业内人士表示,近来,随着均价3万元/平方米的楼盘陆续消化,虽然尚未体现在官方数据上,岛内实际均价其实已被大幅提升。4月开盘的联发五缘湾1号二期,“品海阁”均价19000元/平方米,“御海阁”均价24000元/平方米;8月开盘的当代天境,平均售价在22000元/平方米至36000元/平方米,最高单价为86666元/平方米;9月,云顶至尊推出39套住宅,起价27000元/平方米,均价32000元/平方米,万科湖心岛也推出140套住宅,均价35000元/平方米;10月,世茂湖滨首府开盘,高层均价2.5万元/平方米,花园洋房均价3.2万元/平方米;11月,永年天墅公开发售,起价19000元/平方米、均价25000元/平方米„„众多定位高端的“泛豪宅”大有“超2赶3”之势,而其他中低端

定位的楼盘,定价也节节攀升——7月开盘的禹洲城上城、9月开盘的山水新座,均价都达17000元/平方米,而一期均价仅12000元/平方米左右的中央美地10月推出的二期房源,均价也上升至17000元/平方米;11月,位于五缘湾的新景国际外滩推出数百套房源,起价16550元/平方米,均价也高达19000元/平方米,高层售价多高于20000元/平方米;至于在售已久的大型楼盘领秀城,更是在最近几个月内进行了两次提价,如今的销售均价也高达21000元/平方米。

岛外方面,整体住宅均价最高为4月的9125元/平方米,最低则为8月的7085元/平方米。具体到各区,更有超越每平方米万元的均价记录——海沧住宅均价曾5次超过9000元/平方米,分别为1月的9298元/平方米、3月的9133元/平方米、4月的10013元/平方米、5月的9334元/平方米、6月的9015元/平方米;集美住宅均价曾6次超过9000元/平方米,分别是1月的9172元/平方米、2月的9496元/平方米、4月的9932元/平方米、5月的9819元/平方米、9月的9656元/平方米、10月的10281元/平方米;此外,4月同安区成交均价9245元/平方米,5月翔安区住宅均价也高达9289元/平方米。5月1日开盘的未来海岸天湖系,均价9000元/平方米,5月15日开盘的泉水湾二期均价12000元/平方米;10月29日,万科金域华推出292套住宅,起价9277元/平方米,均价10300元元/平方米;11月7日,中骏天峰开盘,起价15579元/平方米,均价20000元/平方米„„也与岛外品质楼盘均价直逼万元的趋势相吻合。

“新国十条”仍无法撼动厦门房价!

2010年4月17日“新国十条”一石激起楼市千层浪,至今余波未了。一年以来,“限贷”“限购”“限价”等一系列调控措施相继出台,随着政策的变化,各类房价涨跌的消息也不绝于耳。但房地产市场过度投机行为及房价上涨过快的势头却的确得到明显抑制。以“新国十条”出台为标志的新一轮楼市调控满一周年之际,多个一线城市传出房价松动的消息,但权威统计数据显示厦门房价并没有明显回落,厦门的购房者似乎也没有切身感受到厦门房价的下降。在“史上最严厉调控政策”的打击下,厦门楼市似乎并无大碍。2010年3月份,也就是“新国十条”出台前一个月,厦门全市住宅共成交3057套,住宅均价为11158元/平;而2011年3月份,厦门住宅成交仅923套,全市住宅样本成交平均价格为10985元/平米。相比之下,全市住宅均价仅下跌173元/平米。 但可喜的是,各方面数据均表明,一年来,一系列的调控对厦门楼市已产生效果,全市住宅成交量急剧下挫,住宅均价涨幅也明显放缓,房价上涨势头得到了抑制。新景祥厦门公司策划总监柏云飞认为,虽然厦门房价并没有出现预期的下跌,但整体涨幅的确放缓。最近几年来房价成逐年上涨趋势,所以从客观上来看,这次的调控已经对厦门房价产生了明显的抑制,特别是对成交量的影响更是致命的。

二、 厦门房地产市场的未来发展趋势分析:

厦门城乡一体化的提出、实施,各房地产开发商纷纷跟进。

2009年8月,在中共厦门市委十届十次全体(扩大)会议上,新任中共厦门市委书记于伟国提出一个崭新的概念:岛内外一体化。这一全新施政理念旋即成为该市加快岛内外一体化建设,实现城乡统筹发展的战略决策。厦门迫切需要实现历史性的突破,形成岛内外一体化,即城乡一体化发展的新格局。

随着海湾型城市建设步伐的加快,岛内建设已臻成熟,发展空间已趋饱和,而岛外广大区域亟待新发展,市场双方的目光不约而同地由岛内转向岛外。今年来,随着岛外各区开发建设步伐的加快,基础设施条件持续改善,为新城建设开辟了较大的空间;连接岛内外的集美大桥、杏林大桥、翔安隧道等交通通道相继建成,福厦高铁通车在即,厦门进入了“高铁

时代”。因此,现阶段把城市开发建设的重点及时由岛内向岛外转移,一体化推进岛内外城市建设,以提升城市发展水平,做强做大海峡西岸重要中心城市的时机已经成熟。这样,就可以改变一直以来厦门小岛型城市的格局和状态。”

2010年初,厦门正式启动岛内外一体化建设战略,城市建设重点由岛内转向岛外,跳出过去局限于岛内100多平方公里土地的发展目光,转而投向1500多平方公里的厦门全局,高起点、高标准、高层次、高水平地规划建设集美、翔安、同安、海沧四大新城区组团。从2月到6月间,就有集美新城、海沧湾、翔安新城、同安滨海新城等多个项目密集奠基启动,厦门岛外开发热由此可见一斑。随着岛内外一体化的逐步成形,岛外设施配套的不断完善,开发商的合理定价,楼盘品质的提升,厦门岛外房产将渐渐成为厦门楼市主要角色。

随着厦门岛内外一体化的加速推进,政府积极引导着开发商往岛外拿地,并增加了岛外供地,岛外地块也成为上半年厦门住宅用地市场的主角,上半年岛外住宅用地共计出让17宗,岛外住宅用地出让总建筑面积占到全市的96.75%,比去年同期大幅增长159%。有了充足的资源,开发商也是纷纷跟进,大举进攻岛外的房地产市场。

在交易量上,上半年岛外也一直在支撑着厦门的整个楼市。根据厦门立丹行提供的数据,2009年至2010年上半年厦门岛外住宅均价月均涨幅达4.4%,2010上半年为8333元/m2。在厦门,岛内上半年几无新盘上市,而随着岛内外一体化的建设逐步推进,岛外有着充足房源,预期可见的升值空间,价格方面的接受度高,这些优势吸引着大部分参加工作不久的年轻刚性需求者。

5月翔安片区万科金色悦城正式开盘,项目为精装房均价每平方米7280元,项目开盘立即引发抢购热潮销售八成,由于是精装项目,在定价方面又比较合理,甚至低于同区域其他楼盘,能在逆市中取得 骄人的业绩,让人看到了岛外地产势头正劲。正是看到这一趋势,今年开发商在厦门岛外大规模拿地,如金帝集团斥资46.74亿元,分别在3月3日和6月8日两次大手笔竞得同安滨海新城6宗地块,总建筑面积153.47万平方米,在同安滨海新城奠基的同时,金帝中洲滨海城也随之动土开工。金帝集团董事长李德文先生表示,在厦门岛内土地资源紧缺的情况下,把眼光放在土地资源相对充裕的环东海域,配合厦门市委市政府岛内外一体化大开发战略,也是看重同安滨海新城的巨大潜力,环东海域开发条件、配套交通都相当成熟了,通过环东海域大型项目建设来带动当前环东海域的人气指日可待了。

对厦门未来房地产的展望

在厦门城乡统筹发展、岛内外一体化步伐加快的情况下,岛外四大新城都蕴含着巨大的发展机遇。业内人士认为,虽然落实推行岛内外一体化还需时日,从衣、食、行很多方面岛外还是不如岛内方便、快捷、完善,再加上新政影响目前还在持续,短期内楼市不被看好。但是无论从厦门市政府的政策扶持,土地资源的充分供应,地方政府的基础设施配套建设,再到开发商项目的陆续开工建设,楼盘品质不断提升,制定合理的价位,这些都将为岛外的楼市注入强心剂。随着岛外基础设施逐步完善、城市一体化逐步形成,楼市长期仍将看好了。

与此同时岛内外一体化,未来政府将重点加大岛外建设,相应岛内房地产开发量与供应量也将有所控制,由此岛内房产有可能进一步稀缺,价格坚挺也是必然。而且,未来岛内房产仍将坚持走高端路线。未来厦门还将进一步加大对岛外新城区和农村的财政投入,加快岛内外、城乡在就业、义务教育、公共卫生、基本医疗、社会保障、精神文明建设、城市管理等方面制度和机制的一体化,把优质的教育、卫生等各方面的资源向岛外延伸,加快推进城乡基本公共服务均等化。目前,厦门第一医院在岛外设立了分院,厦门大学在翔安设立了分部,今后,厦门还会推动更多的名校、名医院等优质资源延伸到岛外。

我们相信,厦门将以更开阔的空间、更宽阔的视野迎来新一轮发展。


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