土地储备机构融资渠道分析

土地储备机构融资渠道分析

◎ 重庆市地产集团 申渝红

摘要:土地储备机构目前的融资渠道比较狭窄,拓展土地收购融资渠道来已经势在必行。融资渠道的创新可以考虑引入股权投资等民间资本。

关键词:土地储备机构 融资渠道 利弊分析

引言

由于土地资产价值巨大,在土地征购、整治过程中必然要以大额资金占用为条件,并且要在土地供应阶段才能收回投资,因而资金融通管理不仅关系到储备机制能否有效运转,而且也是风险管理和成本控制的主要内容之一。近几年,房地产发展过热,国家采取了一系列调控措施,2004年中国人民银行颁发121号文件,要求审慎发放土地储备贷款,土地储备贷款为抵押贷款且期限不能超过两年。近日,中国人民银行又提高了金融机构贷款利率,一年期贷款利率上调0.27个百分点,这给土地收购储备机构造成了较高的利息成本。目前我国土地收购储备机构的融资渠道主要是来自向商业银行的贷款,融资渠道比较窄,并且不是很完善。因此,拓宽土地收购储备机构的融资渠道对降低财务成本并降低其经营的财务风险有积极的作用。

当前的融资渠道分析

土地收购储备贷款。这一渠道是传统的融资渠道,主要是通过向商业银行借款来达到融资的目的。这种融资方式在我国的资本市场还不完善的前提下是一种比较稳定的融资方式。银行贷款可以获得方便的结算服务,贷款方式灵活,筹资的管理比较简单;但最初申请比较复杂,需要详尽的可行性研究报告和财务报表等资料,且这种融资方式的成本比较高,期限较短,对土地收购储备机构来说增加了机构的财务成本。近日,中国人民银行决定,从2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由现行的5.58%提高到5.85%,银行按季扣息,其实际利率更高,造成了很大的利息支出。并且单一的融资渠道对机构来说风险也比较大,土地储备项目如只依靠商业银行贷款,遇到国家宏观调控,停止或减少发放银行贷款,就极易造成资金断链的风险,资金是土地储备机构的“血液”和“神经”,涉及面广,敏感性强,一旦现金流出现问题极容易危及土地储备机构的正常运行。

土地债券。土地债券是指发行人为筹措土地收购、整治资金而向投资者发行并且承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。土地债券的特殊性就在于发行债券所筹措的资金专项用于土地收购和整治,除此之外,与别的债券没有区别。这种融资方式的成本比较低,属于直接投资;机构可以根据所需要的资金数量进行调整,主动性比较大;融资的范围比较广,可以面向全国进行融资。但是由于土地储备机构一般是隶属于政府的事业性单位,发行债券有2006.No1522

法律政策方面的障碍,且期限固定,灵活性不够高,公募发行的成本较高。再加上目前发行企业债均需国务院批准,资金投向一般是国家级重点工程或重大项目,而发行债券用于土地储备的整治,获得批准的可能性很难说,因而如果想要正式发行,恐怕还需要进一步的政策突破。

土地证券化。所谓土地证券化是指以土地收益作为担保发行证券,在不丧失土地产权的前提下,利用证券市场的功能,将不可移动、难以分割、不适合小规模投资的土地转化成可以流动的金融资产,吸收了直接融资和间接融资的优点,是一种非负债型的全新融资方式,盘活了沉淀在土地上的大量的人类财富。土地是一种适合证券化的产物,土地的不可移动性,土地资源的绝对稀缺性,再加上流动性差、价值量大,都为土地证券化提供了条件。

土地证券化可以拓宽土地储备融资渠道,降低融资成本。证券投资者不仅包括银行等金融机构,而且也包括许多中小投资者,这样就拓宽了城市土地储备的融资渠道。同时,以土地收益或土地抵押贷款为担保的证券,其信用等级较高,而利率也相对较低,从而可以降低土地储备机构的融资成本。土地证券化有利于分散城市土地储备的投资风险。它能使城市土地储备过程中的各种投资风险及时分散转移给众多的社会投资者,土地储备机构和银行等金融机构所承受的土地开发融资风险大为减少,从而有利于保障城市土储备活动的正常开展。土地证券有利于协调银行信贷资金在时间期限上不匹配的需要,土地证券化可以规范并增加土地收益。例如中信证券股份有限公司推出的专项资产管理计划就是开展企业资产证券化的可行模式。但是资产证券化需要一个比较完善的资本市场,黄娟在《城市土地储备证券化融资的制度障碍及对策》中谈到了实施土地储备证券化的措施,即制定并完善与证券化相关的法律法规;加强市场监管,建立土地收购储备证券化的风险防范体系;建立和完善我国的信用评级和信用增级制度。资产证券化的实质是以资产所产生的现金流为支撑。因此,要使土地储备资产证券化融资顺利进行,就要不断完善土地收购储备供应制度,保证按时、足量、合理供应土地,盘活储备土地,将一些区位不够理想、开发条件差的土地开发整理,进行重新组合,形成优质的土地资产,通过招标、拍卖、挂牌出让的方式投入市场,形成稳定的现金流,为土地资产证券化提供坚实的基础。

BT方式。BT是Build(建设)和Transfer(转让)两个英文单词的缩写,其含义是:政府通过合同约定,将拟建设的某

个基础设施项目授予建筑商,在规定的时间内,由建筑商负责该项目的投融资和建设,合同期满,建筑商将该项目有偿转让给政府。土地储备整治过程中道路及安置房建设等可以采用BT方式。 BT建设利用的是由建筑商自己筹集的资金(包括自有资金和出面借取的资金等)。同时要求项目的投融资和建设者应统一,以利于缩短建设周期,控制建设成本和回购价,因此,要求承建BT项目的建筑商既要有较强的投融资能力又要有较强的施工能力,既是投资者又是施工者,才能在保证工程质量的前提下降低投资成本。 项目在规定的时间建成后立即有偿转让。投资者的收入来源主要是合同收入;因此,BT项目建成后(是指按法定建设程序竣工验收备案后),投资者要将项目有偿转让,以尽快收回投资并赚取一定的利润。

BT内容涉及投资、融资、建设、转让等一系列活动, 利用BT方式可以缓解资金压力;有利于引导和吸纳社会资金的流动,实现土地储备整治的良性循环;利用BT方式有助防范金融风险。BT方式暂时减少了自有资金的投入,同样能达到推动土地储备整治进程的目的,是一种务实的控制债务规模的渠道。同时BT方式对投资的建筑商也有利,投资方可以减少投资的盲目性,获取一定的利润。BT方式虽然有很多优点,但也有不足之处。首先,BT项目建设费用过大,融资成本也因中间环节多而增高;其次,BT方式监管难度大,项目的分包情况严重,建筑商出于其利益考虑,在BT项目的建设标准、建设内容、施工进度等方面存在问题,建设质量得不到应有的保证;以BT方式进行道路、安置房等建设,建设周期及投资回收相对较慢,BT项目企业承担的风险更大。所以,用BT方式确定的合同总价应高于按一般发包方式确定

的合同总价,要考虑融资成本等一些特殊因素,要采取一定的优惠方式来消除BT项目投资者的顾虑。避免BT项目投资者用降低工程质量、加大建设费用等手段来达到降低项目投资风险的目的。由于BT诞生的时间短、经验少,是新生事物。因此,最基本最重要的是要有明确的合同法律保护,同时,在管理上,对项目的投资概算、设计方案的确定,工程质量的检验以及财务审计都应从法律上作出明确规定。

结束语

融资渠道的开拓应该按照我国的具体国情分析。我国的资本市场和相关的法律环境不完善,土地收购储备机构在促进土地集中统一供应,实现国有土地资产保值增值等方面取得了很好的效果,是经营土地的政府下属的事业性单位,但是其本质和普通企业是一样的,因为其目的就是收购储备土地,在科学规划整治以后再将土地出让出去并获得收益。笔者认为,土地收购储备机构的融资渠道可以从普通企业的融资方式来考虑,并非要限制民间资本的投资,如引入股权投资。只要政府和政府机构能够制定出比较完善的法律法规来约束政府行为和土地储备机构的行为,符合法律法规,采取何种融资方式并不重要。

参考文献:

[1]郑斌:土地收购储备机构融资渠道探讨,土地使用制度改革,2004年第3期。

[2]张笑寒:城市土地收购储备制度及其证券化融资,南京社会科学(增刊),2002年9月。

[3]冯兴吾 汪长海:BT项目的若干法律问题研究

建设社会主义新农村应注意克服的三种“倾向”

◎ 重庆市生产力促进中心 曾 平

近日,在重庆市农村调查发现,一些地方在开展社会主义新农村建设活动中,出现以下几种值得注意警惕和应当克服的“倾向”:

一、“一点红,遮一片穷”的形象工程倾向

各地在推进新农村建设活动中,相继规划和确定了一批“示范村”,而“示范村”大都处于本地经济发达,交通便利,各项基础设施条件较好的村社。但是,许多基层干部和农民对这种上“规模”式的“示范村”建设活动另有看法和担心:大量的资金集中在个别条件尚好的村社,却遮掩了一片贫穷落后的村社。他们担心“示范村”成为某些领导的“形象工程”。

二、“雷声大、雨点小”的形式主义倾向

大力推进新农村建设工作,事关我国改革开放和现代化建设的大局。当前,各级党委、政府全面落实科学发展观,统筹城乡经济社会协调发展,紧紧围绕建设社会主义新农村的战略目标,把新农村建设工作逐渐引向深入。但是,一些

部门和单位对新农村建设工作认识不足、行动不快、措施不力,有的按兵不动、有的观望等待、有的敷衍了事,还有的阳奉阴违,把新农村建设工作“放在嘴上,不落实在行动上”。被群众痛斥为“雷声大、雨点小”或“光打雷、不下雨”的形式主义。

三、“两头热、中间冷”的消极麻木倾向

党的十六届五中全会提出了建设社会主义新农村的重大历史任务,各地纷纷行动,农民积极参与,新农村建设如火如荼,农村迎来了新的发展机遇。但是,有些部门单位,甚至个别领导干部不围绕中心,把握不住工作方向,不加强学习,领会不了中央精神,不深入基层,感受不到农民所盼。在推进新农村建设工作中,消极麻木,按部就班,不思进取,缺乏对农民兄弟的起码感情和对农村工作的基本热情,肩负不起建设新农村工作的历史任务,丧失抢抓新农村建设工作发展的历史机遇。被群众形容为“两头热、中间冷”的消极麻木倾向。

2006.No15

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