住房抵押贷款证券化住房抵押贷款证券化

单,可操作性强,而且因有政府机构提供担保而具有较高的安全性、流动性和收益性。因此,我国政府抵押贷款证券化在试点阶段发行转手抵押贷款证券既可以吸引更多的投资者认购,又可以推动住房抵押贷款二级市场的发展及金融机构风险的防范,还可以为今后发行其他技术更为复杂的住房抵押贷款证券品种创造条件,打好基础。作为一种新推出的投资工具,转手抵押贷款证券的发行需要采取以下对策:1.应采取低面额、高收益的形式;2.应根据住房抵押贷款组合不同的期限结构和收益结构,相应设计不同的证券,以满足不同投资者的需要;3.证券利率应实行浮动利率,以防范因市场利率变动而带来的风险;4.应选择规模大、资金实力雄厚、经营业绩良好且社会信誉度高的承销中介,以确保证券的成功发行。

在住房抵押贷款证券化技术日趋完善,金融市场进一步规范以及投资者逐渐成熟的条件下,可以在转手抵押贷款证券的基础上发行技术操作比较复杂的担保抵押贷款证券或切块抵押贷款证券。

(五)创造良好的外部环境

实行住房抵押贷款证券化不仅必须具备一定的内部条件,而且需要创造良好的外部环境,以保证住房抵押贷款证券化的有效实施。1.成立政府抵押贷款担保机构,在一级抵押市场上为住房抵押贷款提供担保,充当无条件偿还贷款的保证者和保险者,在二级抵押市场上对住房抵押贷款组合进行强化担保,以提升住房抵押贷款证券的信用等级;2.在加强金融市场监管的同时,大力培育住房抵押贷款证券的机构投资者,使其成为住房抵押贷款证券市场的“主力军”和“稳定器”;3.逐步完善中介服务体系,严格规范中介服务机构行为,为住房抵押贷款证券的发行与流通提供保障;4.加强住房抵押贷款证券化的法规建设,形成一个涉及住宅业、银行业、证券保险及其他中介服务行业的法律法规体系,同时加强各有关部门的相互协调,为住房抵押贷款证券化的顺利实施和健康发展提供法律保障;

5.对试点阶段的住房抵押贷款证券化实施税收优惠政策,以促进住房抵押贷款证券化的全面推行。 6法律风险

作为资产证券化的一种主要形式,住房抵押贷款证券化,又称MBS,是指特设金融机构集中一系列性质相似的贷款机构发行的住房抵押贷款,将购房者定期应偿还给金融机构的本金和利息进行包装组合后,作为标的资产发行住房抵押证券进行融资的活动。作为结构性融资,MBS的交易结构复杂,交易主体众多,法律关系错综复杂,因此,法律风险能够得到有效控制是其顺利开展和取得成功的关键因素。MBS法律风险可以分为“MBS参与主体违法所导致的不利法律后果”以及“法律本身导致意外和不利后果的风险”两种类型。并且由于我国MBS尚处于起步阶段,第二种类型的法律风险更为突出。在现有的MBS法律金融制度框架下,基础资产转移、SPV、信用评级与增级,以及证券发行和交易等MBS的运行环节中都存在着一系列法律风险,这些法律风险的存在对我国MBS试点模式的选择、操作流程以及发展前景有着重要影响,因此,亟需结合试点对MBS法律风险进行分析研究并提出完善风险控制制度的对策。综观当前开展MBS的世界各国,其法律风险控制制度的模式各有特色,并无优劣之分,从比较法的角度出发,我国MBS法律风险控制制度的完善应该建立在对我国法律传统和现状深刻研究的基础之上,遵循“妥善处理好借鉴国外经验与本国国情的关系,在发展中建章立制”的原则。在此基础之上,从全面预防的角度出发,首先,依托现有法律框架,构筑完备的MBS法律体系、建立中央优先权益登记系统,是针对第二种类型法律风险的首要选择。而对于第一种类型的法律风险,则应以加强防范和监管的控制对策为主,各参与主体应当在法律的临界线坚持谨慎性原则,并完善法律风险内部控制机制,做好抵押贷款一级市场的风险防范,以及强化信息披露规则。

超额利差:是指基础金融资产的利息与证券的利息的差额。

指基础资产产生的现金总收益减去证券化应支付的利息,必要的服务费和违约等因素造成的坏账损失后的超额收益.它是承受损失的首要防线,当超额利差为负时,表明现金流已明显不足,这时需要动用其它形式的信用增强措施.

所以超额利差是评估资产池的信用状况的最重要的指标.证券化产品到期时,最后剩余的超额利差一般由发起人获得,而发起人同时也扮演资产管理服务机构的角色,因此为获得尽量多的超额利差,发起人有动力执行好帐款回收的服务职能.

超额利差除了能够弥补基础资产现金流遭受的违约损失,有时还设立专门的子账户,储备一定的金额,来防范发起机构和资产管理服务机构的运营风险,如服务转移,混同,抵销和流动性风险.

“但是,如果该组贷款发生违约,则违约金额从甲银行拥有的10 000 000元贷款本金中

扣除,直到扣完为止。”甲银行和信托之间的协议有这么一条,看到了吧,这条的意思就是如

果出现违约,那么由甲银行的应收账款先赔,也就是说这条是甲银行吃亏的条款,与此相对

应甲公司获得收益就是超额利差,其实本质就是甲银行将100 000 000的钱分成了两部分即

10 000 000和90 000 000,本来两边都是10%的利息的,但是由于甲公司存在这个亏本条

款,所以甲公司就又多获得了没有转移的9千万的0.5%的利息,这个亏本的条款就是甲公司

用自己的钱先还的一个担保,对于信托就是一个次级化的权利,可以理解为衍生的权利,也

就是甲公司用自己的钱优先偿还是为这个信用担保了,也就是所谓的信用增级,甲对于这部

分亏本条款获得的收益就是“保留的权利次级化所取得的对价”,乙获得的利益就叫“信用增级

相关的对价”,乙的利益相对于甲就是义务,所以甲公司将这部分纳入继续涉入的负债来计量。


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